Impact van de Vlaamse energetische renovatieverplichting op de huizenprijzen

Dit artikel analyseert de impact van de Vlaamse energetische renovatieverplichting op de huizenprijzen. Terwijl energie-efficiëntie een zeer belangrijke prijsdeterminant is geworden in zowel het Vlaams als het Waals Gewest, heeft de invoering van de Vlaamse renovatieverplichting slechts een beperkte negatieve invloed gehad op de prijzen van woningen in Vlaanderen met een energielabel E of F. Dit komt doordat een meerderheid van de kopers van huizen met energielabel E of F hun eigendommen hoe dan ook renoveerden tot minstens label D en doordat de renovatiekost al grotendeels in de prijs leek te zijn ingecalculeerd.

In dit artikel analyseren we de impact van de Vlaamse energetische renovatieverplichting, die in januari 2023 werd ingevoerd, op de huizenprijzen. Met dit beleid worden kopers van de meest energie-inefficiënte woningen, dat wil zeggen woningen met een energielabel E of F, verplicht om binnen vijf jaar na aankoop van de eigendom te renoveren tot minstens label D. Dit Vlaamse beleid is, voor zover wij weten, het eerste in zijn soort ter wereld. Dit artikel is een samenvatting van het artikel Reusens et al. (2025) “Impact van de Vlaamse energetische renovatieverplichting op de huizenprijzen” in het Economisch Tijdschrift van de NBB.

We hebben een unieke dataset samengesteld door de verkoopgegevens van alle Belgische woningtransacties samen te voegen met datasets van energieprestatiecertificaten (EPC), asbestattesten en online vastgoedadvertenties. Deze gegevensdekking stelt ons in staat om de resultaten voor het Vlaams Gewest te vergelijken met die voor het Waals Gewest. Daarnaast maakt onze dataset het mogelijk om rekening te houden met een uitgebreide reeks woningkenmerken, zoals de leeftijd van de woning, het type woning, de gerapporteerde algemene staat van de woning, de grootte van de woning, de locatie en verscheidene andere kenmerken. Verder kunnen we door transactiegegevens en vastgoedadvertentiegegevens te combineren indicatoren samenstellen voor het aantal dagen dat advertenties op de markt zijn en voor de verhouding tussen de vraag- en verkoopprijs, waardoor een extra dimensie naast de uiteindelijke verkoopprijs aan de gegevens wordt toegevoegd. Tot slot, hoewel deze samenvatting zich toespitst op de resultaten voor huizen, bevat het artikel ook een analyse van appartementen.

We hebben voor kwaliteit gecorrigeerde huizenprijzen geraamd voor elk energielabel en gewest. In tegenstelling tot de gemiddelde huizenprijzen houden deze voor kwaliteit gecorrigeerde prijzen rekening met verschillen in woningkenmerken. Zo zijn energie-efficiënte huizen gemiddeld duurder, niet alleen omdat ze energie-efficiënter zijn, maar ook omdat ze doorgaans nieuwer zijn en in betere staat verkeren. Aangezien de voor kwaliteit gecorrigeerde prijs voor elk label is berekend voor een huis met dezelfde kenmerken (met uitzondering van het energielabel), kan het prijsverschil tussen labels worden geïnterpreteerd als de geraamde waardestijging van een woning ten gevolge van een verbetering van het energielabel. Voorzichtigheid is echter geboden om verschillende redenen: de schattingen zijn onderhevig aan schattingsonzekerheid; de prijsverschillen kunnen nog steeds gedeeltelijk verschillen weerspiegelen in kenmerken met betrekking tot kwaliteit en comfort waarvoor in de dataset niet wordt gecontroleerd; en tot slot kan de prijsimpact woningspecifiek zijn.

Ten eerste blijkt dat de energiescore al jaren een belangrijke determinant van de huizenprijzen was en dat deze sinds 2023 nog veel belangrijker is geworden. In Grafiek 1 wordt het prijsverschil getoond tussen huizen met verschillende energielabels en een vergelijkbaar huis met een energielabel D, waarbij de Vlaamse energielabeldefinitie werd gebruikt voor alle gewesten. Van 2016 tot 2022 bleven de geraamde meerprijzen voor huizen met een energielabel A, B en C en de prijskorting voor huizen met een energielabel E en F relatief stabiel en waren deze al vrij groot. Gemiddeld bedroegen deze meerprijzen en kortingen respectievelijk 13 %, 11 %, 5 %, -4 % en -10 % in het Vlaams Gewest en 16 %, 9 %, 5 %, -5 % en -10 % in het Waals Gewest. Deze prijsverschillen in verband met het energielabel werden in 2023 en in de eerste drie kwartalen van 2024 aanzienlijk groter. De meerprijs voor huizen met energielabel A lag in de eerste drie kwartalen van 2024 9,6 en 4,8 procentpunt hoger (voor respectievelijk het Vlaams en Waals Gewest) dan het gemiddelde in de periode 2016 tot 2022. De stijging van de meerprijs beliep 4,4 en 4,1 procentpunt voor huizen met label B (voor respectievelijk het Vlaams en Waals Gewest), 2,1 en 1,6 procentpunt voor huizen met label C, -1,1 en -0,4 procentpunt voor huizen met label E en -2,7 en -0,7 procentpunt voor huizen met label F. Dit toegenomen belang van energie-efficiëntie leidde tot een aanzienlijke divergentie in het verloop van de huizenprijzen sinds 2023. Terwijl de prijzen in 2023 en 2024 hetzelfde bleven als in 2022 voor huizen met een label D, stegen ze voor huizen met een label C en nog meer voor huizen met een label B of A, en namen ze af voor huizen met een label E of F. Ten slotte moet worden opgemerkt dat de geraamde meerprijzen voor Brusselse huizen volatieler zijn, maar deze moeten met de nodige voorzichtigheid worden geïnterpreteerd, aangezien ze een grote schattingsonzekerheid hebben als gevolg van de kleine steekproefomvang.

Dit verschil in prijsontwikkelingen tussen energielabels sinds 2023 vloeit voort uit het feit dat kopers en banken steeds meer rekening hielden met de energiescore in hun aankoopbeslissingen en hypothecaire kredietvoorwaarden. Deze verschuiving kan worden toegeschreven aan de invoering van de Vlaamse renovatieverplichting en de aankondiging van strengere renovatievereisten in de drie gewesten in de komende jaren, de hogere en meer onzekere energiefactuur sinds de energiecrisis en de toekomstige koolstofprijs voor verwarmingsbrandstoffen. Een andere reden is de forse stijging van de loonkosten en, vooral, van de bouwmaterialen, waardoor energetische renovaties duurder zijn geworden. Bovendien leidde de invoering van het verplichte asbestattest voor alle woningen die sinds november 2022 in het Vlaams Gewest worden verkocht ertoe dat er informatie over asbestveiligheid beschikbaar is en tot een groter bewustzijn over asbestrisico’s. We stellen vast dat het aandeel woningen dat als onveilig wordt beschouwd door de aanwezigheid van asbest hoger is bij woningen met energielabel E en F, wat ook voor hogere renovatiekosten kan zorgen. Tot slot verzamelen banken meer gegevens over energiescores, van 39 % van de nieuwe hypotheekleningen in 2021 tot 67 % in 2022, 79 % in 2023 en 82 % in de eerste helft van 2024. Dit stelt de banken in staat om rekening te houden met energieprestaties in hun hypothecair kredietbeleid, bijvoorbeeld door een lagere hypotheekrente aan te bieden voor energie-efficiënte woningen en door toekomstige renovatiekosten op te nemen in de beoordeling van de kredietbetaalbaarheid.

Ten tweede stellen we vast dat de invoering van de Vlaamse renovatieverplichting slechts een kleine negatieve invloed had op de prijzen van Vlaamse huizen met een energielabel E of F. Uit onze statistische analyse bleek dat energie-inefficiënte huizen in het Vlaams Gewest ongeveer 2 % goedkoper werden, zowel in vergelijking met soortgelijke huizen in het Waals Gewest als met huizen met energielabel D in het Vlaams Gewest. Deze invloed was niet onmiddellijk zichtbaar, maar nam veeleer geleidelijk toe in de loop van 2023 en bleef stabiel in de eerste drie kwartalen van 2024. Tot slot blijkt uit onze vergelijking met het Waals Gewest dat de Vlaamse energetische renovatieverplichting de prijzen van huizen met een betere energiescore niet heeft opgedreven, aangezien vergelijkbare prijsstijgingen werden opgetekend in beide gewesten.

De reden voor het beperkte effect van de Vlaamse renovatieverplichting op de prijs van huizen met energielabel E of F is tweeledig. Ten eerste blijkt uit een analyse van huizen die twee keer werden verkocht dat een meerderheid van de kopers van huizen met energielabel E of F hun eigendommen hoe dan ook renoveerden tot minstens label D, ook vóór de invoering van de renovatieverplichting (zie Grafiek 2). Aangezien de algemene kwaliteit van deze huizen vaak gebrekkig is, worden er vaak sowieso renovaties uitgevoerd, waaronder verbeteringen op het gebied van energie-efficiëntie. Deze bevinding is in overeenstemming met enquêtegegevens waaruit blijkt dat veel kopers energetische renovaties uitvoeren kort na de aankoop van hun woning. Dit betekent dat de renovatieverplichting als zodanig niet veel verandert voor deze kopers. Ten tweede was de prijskorting voor deze huizen al groot vóór de invoering van de renovatieverplichting, aangezien de renovatiekosten grotendeels in de prijs leken te zijn ingecalculeerd. Hoewel nauwkeurige ramingen van de kosten van een energetische renovatie ontbreken, wijst een analyse van een kleine steekproef van facturen van recente Vlaamse energetische renovaties er immers op dat de prijskorting, wat betreft de omvang, overeenkomt met de gemiddelde kosten van een energetische renovatie tot label D. Er moet echter worden opgemerkt dat de renovatiekosten sterk kunnen verschillen tussen woningen en tussen regio’s en aannemers, en afhangen van de gebruikte technologieën en materialen. Het hangt er ook vanaf of de energetische renovatie deel uitmaakt van een meer omvattende renovatie die wordt uitgevoerd om structurele redenen of comfortredenen, of de eigenaar de werkzaamheden (volledig of deels) zelf uitvoert, of het deel uitmaakt van een collectief energierenovatieproject, of er rekening wordt gehouden met subsidies en of er extra kosten zijn inbegrepen, zoals kosten voor binnenafwerking, woningspecifieke kosten en kosten voor afvalbeheer en asbestverwijdering.

Onze bevinding dat de invoering van de Vlaamse renovatieverplichting slechts tot een licht hogere prijskorting voor energie-inefficiënte huizen heeft geleid, heeft herverdelingsgevolgen. Ten eerste heeft het een licht negatief effect op het vermogen van de eigenaars van bestaande energie-intensieve huizen. Ten tweede zorgt de iets hogere korting voor een kleine financiële speelruimte voor kopers om een energetische renovatie uit te voeren. Voor degenen die niet meteen van plan waren om te renoveren, resulteert de renovatieverplichting echter in een grote verplichte investering, boven op de aankoopprijs. Dit zou de toegankelijkheid van eigenwoningbezit voor potentiële kopers zonder voldoende terugbetalingscapaciteit kunnen belemmeren. Deze laatste groep wordt dus het meest getroffen door de invoering van de renovatieverplichting.

Ten derde stellen we vast dat de renovatieverplichting er in sommige gevallen toe heeft geleid dat de verkoop van huizen met energielabel E of F werd vervroegd naar eind 2022 (net voor de renovatieverplichting van kracht werd) om zo aan de renovatieverplichting te ontsnappen. Het aandeel verkochte huizen met een energielabel E of F steeg van 41 % in het derde kwartaal van 2022 tot 47 % in het laatste kwartaal van 2022, alvorens het daalde tot 37 % in het eerste kwartaal van 2023 en het vervolgens weer licht steeg tot 39 % in het tweede kwartaal van 2023.

Ten vierde zien we sinds 2023 een toegenomen concentratie van energiescores net onder de drempelwaarden van de energielabels in het Waals en vooral het Vlaams Gewest. Grafiek 3 toont het aandeel van elk EPC-score-interval met een breedte van 5 kWh/m² als percentage van het totale aantal EPC's voor verkochte huizen in het Vlaamse en Waalse Gewest. We meten de concentratie door de prevalentie van het energiescore-interval net onder de energielabeldrempel te vergelijken met die er net boven, die ongeveer gelijk zou moeten zijn als er geen concentratie is. Er moet echter worden opgemerkt dat de daling in de prevalentie van energiescores net boven de drempelwaarde van het energielabel deels ook het gevolg kan zijn van het feit dat huizen niet te koop worden aangeboden of niet worden verkocht nadat ze een energiescore aan de verkeerde kant van de drempelwaarde hebben gekregen. Ten eerste, aangezien het Vlaamse energielabel pas in 2019 werd ingevoerd, kon er geen sprake zijn van concentratie in de periode 2016-2018. De invoering van het energielabel leidde tot een kleine concentratie in de periode 2019-2021 en in 2022, met 30 %-40 % meer verkochte huizen met energiescore-intervallen net onder de drempelwaarde dan net erboven. De concentratie nam sterk toe in de periode 2023-K1 2024, waarbij energiescore-intervallen net onder de drempel twee tot bijna vier keer vaker voorkwamen dan intervallen juist boven de drempel. Dit was het duidelijkst bij de renovatieverplichtingdrempel, tussen de labels D en E. Aangezien het energielabel eerder werd ingevoerd in het Waals Gewest, was er daar al sprake van concentratie in de periode 2016-2018 en deze bleef constant in 2019-2021 en 2022, waarbij de prevalentie van energiescore-intervallen net onder de drempelwaarden ongeveer 50 % hoger lag. In 2023 nam de concentratie toe, maar in mindere mate dan in Vlaanderen.

Aangezien we onze analyse van de concentratie hebben beperkt tot huizen waarvoor slechts één EPC beschikbaar was voorafgaand aan de verkoop, is het waarschijnlijk dat deze concentratie gedeeltelijk het resultaat is van onjuiste rapportage. Hoewel concentratie ook het resultaat kan zijn van renovatiewerkzaamheden die effectief worden uitgevoerd om de energiescore van de woning net links van de energielabeldrempel te krijgen, zal dit wellicht niet het geval zijn voor eigenaars die geen voorkennis hebben over de energiescore van hun woning. We kunnen echter geen energie-efficiëntieverbeteringen op het laatste moment uitsluiten die het gevolg zijn van een initiële raming van de energiescore die niet was gedocumenteerd in de EPC-database. Er moet worden opgemerkt dat concentratie vooral betrekking heeft op de energiescores net onder de drempelwaarden van het energielabel, die een klein percentage van het totale aantal energieprestatiecertificaten uitmaken. Hoewel we het bestaan van een meer algemene onjuiste EPC-rapportage niet hebben onderzocht, lijkt het duidelijk dat het toenemende belang van energielabels voor huizenkopers, banken en beleidsmakers het risico op onjuiste rapportage heeft vergroot.

Tot slot, aangezien het Vlaams Gewest, voor zover wij weten, de enige regio ter wereld is die een energetische renovatieverplichting voor huizenkopers heeft ingevoerd, kunnen onze bevindingen interessant zijn voor de vele andere landen die een soortgelijk beleid overwegen. Deze zijn met name relevant voor andere EU-lidstaten, omdat in de onlangs herziene richtlijn betreffende de energieprestatie van gebouwen tegen 2030 te bereiken energie-efficiëntiedoelstellingen zijn vastgelegd voor het woningbestand, waarbij de nadruk ligt op de renovatie van de slechtst presterende woningen en met minimale energieprestatienormen als mogelijke hefboom.