Ini­tia­tie­ven voor betaal­baar wonen – Gemeente Knokke-Heist

Knokke-Heist staat bekend als een van de duurste woongebieden in België. Daarom besloot de lokale overheid in 2020 om nieuwe initiatieven te verkennen om betaalbare huisvesting mogelijk te maken, vooral voor jonge gezinnen. Vier jaar later beginnen de resultaten (langzaam) zichtbaar te worden: niet alleen is er een aanbod van betaalbare huurwoningen (tegen een prijs die minstens 20% onder de marktprijs ligt), de gemeente heeft ook een afspraak gemaakt met particuliere vastgoedpartners om 40% betaalbare koopwoningen te voorzien in hun projecten. Bovendien stelde de gemeente een stuk grond ter beschikking voor een appartementsgebouw dat door een wooncoöperatieve zal worden beheerd. Het is het beleid van de overheid om te proberen elke bewoner de mogelijkheid te bieden van een fatsoenlijk en betaalbaar huis ...

Inleiding

De gemeente Knokke-Heist is al jaren één van de duurste gemeenten om te wonen in Vlaanderen, zowel om te kopen als om te huren. Knokke-Heist is op zich wel een aantrekkelijke kustgemeente met veel interessante troeven, maar het vreemde is dat de naastliggende gemeenten veel lagere prijzen kennen. In 2020 werd door het lokaal bestuur de opdracht gegeven om op zoek te gaan naar nieuwe oplossingen om betaalbaar wonen mogelijk te maken.

Als eerste stap van het nieuwe woonbeleidsplan werd een woonenquête uitgestuurd, vooral naar jonge gezinnen. Uit die resultaten bleek niet alleen de sense of urgency bij de doelgroep, maar ook dat velen bereid waren om alternatieve vormen van huisvesting te overwegen – zolang het maar betaalbaar was en ze daardoor in de gemeente konden blijven wonen.

In het najaar van 2022 werden een aantal infovergaderingen georganiseerd waarop in totaal zo’n 1.000 mensen aanwezig waren. Tijdens deze vergaderingen werd het woonbeleid van de gemeente voorgesteld, waarbij het belangrijk is om mee te geven dat het de insteek was van het bestuur om elke bewoner een kwalitatieve en betaalbare woning of appartement aan te kunnen bieden.

Op onderstaande afbeelding wordt de samenvattende tabel weergegeven: we gaan uit van een model waar mensen met een minimaal inkomen en weinig middelen terecht kunnen bij de huidige woonmaatschappij voor een sociale woning. Het nieuwe Vlaams Decreet Wonen heeft wel gezorgd voor minder inspraak door de gemeente en ingewikkelde toewijzingsregels. De gemeente heeft ook weinig invloed op de private eigenaarsmarkt, maar probeert wel via andere woonvormen een impact te creëren …

Het Betaalbaar Verhuurkantoor (BVK)

Van zodra het maandelijks inkomen de sociale barema’s overschrijdt komt men in aanmerking om een betaalbare woning te huren bij het Betaalbaar Verhuurkantoor. Het BVK is een eigen werking van de gemeente die vanaf 2015 woningen inhuurt van private partners en eigenaars om deze door te verhuren met specifieke voorrangsregels (jonge gezinnen, band met de gemeente, knelpuntberoepen). De huurprijzen liggen minstens 20% lager dan de gangbare marktprijzen.

Op de afbeelding ziet u een speciale samenwerking tussen het BVK en de WVI (de West-Vlaamse Intercommunale), waarbij de WVI zelf 24 gezinswoningen zal bouwen vanaf begin 2025 om deze voor een zeer lange periode (50 jaar) te verhuren aan het BVK. De gemeente is van plan om in de toekomst zelf woningen te bouwen op eigen gronden om deze dan ook via de principes van het BVK te verhuren.

Samenwerkingsovereenkomst betaalbaar kopen (SWO)

Een andere oplossing om betaalbare koopwoningen aan te bieden werd gevonden in de samenwerking met verschillende private partners die bouwprojecten wilden realiseren in de gemeente op eigen gronden. Er werd – na goede maar intense onderhandelingen met voordelen voor alle partijen – overeengekomen dat de gemeente 40% van het te realiseren aanbod mag verkopen aan lagere prijzen (zie onderstaande tabel). De prijzen liggen opnieuw minstens 20% lager dan de gangbare marktprijzen (en dat is zelfs een grote onderschatting).

Kandidaat-kopers moeten wel aan bepaalde voorrangsregels voldoen (jonge gezinnen, band met de gemeente) én moeten zich minstens 20 jaar domiciliëren in de woning. Verkopen of verhuren binnen deze periode van 20 jaar mag, maar verkoop kan enkel zonder winst (en terug aan de doelgroep); verhuur kan enkel via het BVK. Bij het eerste project werden 16 appartementen aangeboden en er is al zicht op een volgend project.

Coöperatief wonen

Zoals u al kon zien in de samenvattende tabel gaapt er nog een grote kloof tussen de groep van mensen die nog net betaalbaar kan huren en mensen die in staat zijn om een eigendom te verwerven, een kloof die in Knokke-Heist nog groter lijkt door de zeer hoge vastgoedprijzen.

Net daarom was het de keuze van het beleid om ook in te zetten op woonvormen die een poging ondernemen om die kloof te dichten. Eén daarvan is het kunnen wonen in een wooncoöperatie. Maar … wat is dat precies? Of beter nog: hoe vult de gemeente Knokke-Heist het principe van een wooncoöperatie in?

Wel, eerst en vooral moest toegegeven worden dat weinig mensen vertrouwd zijn (of waren) met het idee van een wooncoöperatie. In de ons omringende landen is coöperatief wonen veel beter ingeburgerd, in Vlaanderen nog niet. Nochtans bleek uit de resultaten van de woonenquête wel dat er voldoende interesse was om te wonen in een coöperatie, zeker in functie van betaalbaarheid.

Om het onbekende wat weg te werken besloot de gemeente in 2021 om eigen grond ter beschikking te stellen en een architectuurwedstrijd te lanceren met als opdracht om een gezinsvriendelijk en betaalbaar gebouw te ontwerpen i.f.v. coöperatief wonen. Als winnaar kwamen ectv architecten uit de bus met een slim en functioneel ontwerp van 51 appartementen (gaande van studio’s tot 4-slaapkamerunits) en een collectief programma, bestaande uit een binnentuin, een polyvalente vergaderzaal, een wasbar/dorpspunt, een strijkwinkel en een parking met deelwagens.

Het belangrijkste principe bij de opstart van de wooncoöperatie blijft het bewaken van de betaalbaarheid. Daarom werden alvast volgende stappen ondernomen:

• De gemeente stelt haar grond ter beschikking en zal deze in erfpacht geven aan de wooncoöperatie;
• De gemeente én de Provincie West-Vlaanderen zullen een lening verstrekken aan de coöperatie aan een zeer lage rente (voor de gemeente gaat dit over 6 miljoen euro, voor de Provincie over 1,5 miljoen euro);
• Aan de bewoners wordt een inbreng van 10% gevraagd d.m.v. een instapaandeel. Op dit aandeel kan er bij de eventuele uitstap géén winst worden gemaakt (niet-speculatief);
• Er wordt een afwijking toegestaan van de (ondergronds te realiseren) parkeernorm (normaal 1 op 1) in ruil voor extra fietsenberging én een systeem van deelwagens;
• Er werd een verzoek ingediend bij de fiscale overheid om een gunsttarief te verkrijgen van 12% i.p.v. 21% (bij nieuwbouw). Het OCMW dient daartoe op te treden als bouwheer en er moet voldoende kunnen verantwoord worden dat de wooncoöperatie bijdraagt aan de sociale doelstellingen van de gemeente;
• Om een gunstige onderhandelingspositie te bekomen bij de financiële instellingen stelt de gemeente zich borg. Eventuele leegstand in de toekomst zal ook worden ondervangen door een verhuur via het BVK.

Al deze parameters moeten er voor zorgen dat het wonen in de wooncoöperatie bij de start voor de toekomstige bewoners net iets goedkoper zal zijn als het wonen in een gelijkaardig appartement op de private (huur)markt. In een coöperatie betalen de bewoners elke maand een woonbijdrage, die alle kosten moet dekken: zowel de huurlasten, maar ook de kosten als eigenaar. Als coöperant ben je immers zowel huurder als eigenaar van je gebouw.

Omdat de wooncoöperatie in Knokke-Heist geen speculatief karakter heeft, moeten de bewoners enkel betalen voor de effectieve kost. Omdat de private huurmarkt uitgaat van een jaarlijkse indexering is het zo dat het wonen in een wooncoöperatie relatief gezien steeds goedkoper wordt in vergelijking met het huren van een gelijkaardig appartement op de private markt (zie ook onderstaande grafiek). Bovendien biedt het wonen in een coöperatie meer zekerheid: zolang de woonbijdrage wordt betaald en het instapaandeel in de coöperatieve vennootschap blijft kan er niemand worden opgezegd. Op het moment van publicatie zit het project in de fase van de aanvraag tot omgevingsvergunning en zijn er iets meer dan 30 gezinnen ingeschreven als kandidaat-coöperant.

Conclusie

Om te werken aan de betaalbaarheid van wonen in een dure gemeente als Knokke-Heist zijn verschillende oplossingen mogelijk. Terzelfdertijd zijn ze ook allemaal noodzakelijk om elke bewoner, ongeacht zijn inkomen of middelen een aanbod te kunnen doen. Sommige van de bovenstaande oplossingen zijn niet op één dag gerealiseerd en vragen durf en moed van zowel lokale bestuurders als ambtenaren. Het is de overtuiging van de auteur dat er vooral heil dient te worden gezocht in woonvormen die geen verkoop van eigen gronden inhouden (zelf verhuren, erfpacht, coöperatief wonen en ook Community Land Trust voldoen aan deze definitie).

Een lokaal bestuur kan ook niet alles alleen dragen: voor sommige zaken moet er beroep worden gedaan op de medewerking van de bovenlokale overheid (cfr. lening van de Provincie West-Vlaanderen aan de coöperatie of de bouw en verhuur van eigen woningen door de WVI) of de Vlaamse overheid (bijvoorbeeld met het nieuwe Decreet rond budgethuren of het verlenen van een fiscaal gunsttarief).

(Tot slot: mensen die nieuwsgierig geworden zijn bij het lezen van dit artikel en meer willen weten: veel informatie is terug te vinden op de website www.knokke-heist.be/wonen of mailen naar stefaan.keirse@knokke-heist.be)