Belgische woningmarkt herleeft na afkoeling maar vooruitzicht blijft matig
De afkoeling op de Belgische woningmarkt sinds najaar 2022 verliep ordentelijk zonder (sterke) prijsdaling. Zij was milder dan die in de hele EU en stak schril af tegen de correcties in sommige landen. Niettemin viel de koop- en bouwactiviteit ook in België behoorlijk terug. Intussen trekt de prijsdynamiek weer wat aan en verbetert de woningvraag langzaam. De afkoeling heeft ertoe geleid dat de overwaardering is weggewerkt. In 2025 en 2026 zullen de prijzen allicht gematigd, met zo’n 3% per jaar, stijgen. De belangrijkste onzekerheid is de mate waarin het aanbod van extra woningen aan de woningbehoefte zal tegemoetkomen.
Net als in de meeste EU-landen koelde de woningmarkt in België sinds het najaar van 2022 af. Die afkoeling verliep vrij ordentelijk zonder (sterke) daling van de woningprijzen. Zij was aldus wat milder dan die in de hele EU27 en stak vooral schril af tegen de forse prijscorrecties op de woningmarkt in sommige andere landen (waaronder buurlanden Luxemburg en Duitsland). Dat neemt niet weg dat ook in België de koop- en bouwactiviteit de voorbije jaren behoorlijk is teruggevallen. Allerhande indicatoren geven evenwel te kennen dat we de afkoeling waarschijnlijk achter ons hebben gelaten. De prijsdynamiek trekt terug wat aan en zeer recent zijn er ook tekenen dat de vraag naar woningen enigszins verbetert, al blijven de meeste indicatoren op een laag niveau.
De afkoeling heeft ertoe geleid dat de overwaardering van de Belgische woningmarkt, althans volgens het vraaggedreven KBC-model, is weggewerkt. Volgens dit model dient de overwaardering dus niet langer gezien te worden als een voornaam risico voor prijscorrecties. Rekening houdend met de verwachte ontwikkeling van de marktfundamentals gaan wij ervan uit dat de woningprijzen in 2025 en 2026 telkens gematigd, met zo’n 3% per jaar, zullen stijgen. Dit scenario blijft omgeven met onzekerheid. De belangrijkste betreft de mate waarin het aanbod van extra woningen aan de woningbehoefte zal tegemoetkomen. Het valt in dat verband op dat het aantal wooneenheden sinds 2023 niet langer sterker toeneemt dan het aantal huishoudens. Een te star aanbod kan ervoor zorgen dat de prijsdruk uiteindelijk groter zal uitvallen dan de verwachte 3%.
1. Recente woningprijsontwikkeling
Geharmoniseerde Eurostat-cijfers
De voorbije twee jaar koelde de dynamiek op de woningmarkt in de meeste Europese landen af. De afkoeling manifesteerde zich wel lang niet overal en, indien zo, niet in eenzelfde mate. Enerzijds zijn er landen waar de woningprijzen behoorlijk tot zelfs stevig corrigeerden: Luxemburg, Duitsland, Oostenrijk, Frankrijk, Finland en Zweden. Anderzijds zijn er ook landen die de jongste jaren geen enkel kwartaal van prijsdaling hebben gekend: Kroatië, Portugal, Griekenland, Malta, Bulgarije, Litouwen en Slovenië. Dat de verschillen tussen EU-landen groot waren, wordt geïllustreerd in figuur 1. Luxemburg en Duitsland vertoonden sinds Q3 2022 per saldo de grootste prijsdaling (meer dan 10%). Polen en Bulgarije zijn de twee landen waar de prijzen sinds Q3 2022 het sterkst verder zijn blijven stijgen (meer dan 20%). In de EU27 als geheel was er slechts een beperkte prijscorrectie, gevolgd door enkele kwartalen van ruwweg stabilisatie. In de loop van 2024 trok de prijsdynamiek terug wat aan, wat aangeeft dat de EU27 de afkoeling wellicht achter zich heeft gelaten. Het valt op dat ook de landen met een stevige correctie hun prijzen meer recent terug zagen stijgen.
Net als in de meeste EU-landen was Q3 2022 ook in België een kantelpunt in de woningprijsdynamiek. In vergelijking met de hele EU27 was de afkoeling in België wel iets milder. De herneming van de woningprijsstijging na enkele kwartalen van lichte daling volgde in België iets vroeger dan in de EU27, namelijk vanaf Q3 2023. In de eerste helft van 2024 was die terug iets zwakker, maar in Q3 2024 trok zij verder aan (laatst beschikbaar cijfer, figuur 1). De wat vroegere herneming was toe te schrijven aan de opnieuw stevige prijsstijging van nieuwe woningen, die in de loop van 2024 wel weer stilviel (figuur 2). De terug zwakke Q2- en Q3-cijfers voor nieuwbouw bracht een welgekomen tempering, na een gecumuleerde prijsstijging van liefst 8,1% tussen Q2 2023 en Q1 2024. Het prijsherstel van bestaande woningen sinds Q2 2023 was meer gematigd, maar versnelde in Q3 2024.
Dat de Belgische woningmarkt al bij al goed heeft standgehouden, zeker in vergelijking met heel wat andere EU-landen, neemt niet weg dat er ook in België een behoorlijke prijscorrectie ‘in reële termen’ is geweest. Die vond plaats tussen Q3 2021 en Q4 2022 en bedroeg gecumuleerd 7,6% (figuur 3). Dat betekent dat de prijsverandering van woningen in die periode ten belope van dat percentage is achtergebleven bij de algemene prijsstijging van goederen en de diensten, zoals die tot uiting komt in de algemene (geharmoniseerde) consumptieprijsindex (HICP). Hoewel de dynamiek van de Belgische woningprijzen sinds Q3 2023 weer positiever werd in nominale termen, bleef de reële woningprijsontwikkeling veeleer stabiel, met in de eerste jaarhelft van 2024 zelfs opnieuw wat reële prijscorrectie. Dat is vooral te verklaren door de terug sterkere algemene HICP-inflatie, die in juni en juli 2024 piekte op 5,4%. De combinatie van opnieuw lagere inflatie en aantrekkende woningprijzen zorgde in Q3 2024 terug voor een beperkte reële prijsstijging van woningen.
Alternatieve prijscijfers
De hierboven besproken cijfers betreffen het verloop van de geharmoniseerde woningprijsindex die Eurostat op kwartaalbasis publiceert. Voor België wordt de reeks door het statistiekbureau Statbel becijferd, die ze vervolgens aan Eurostat aanlevert. De index is gebaseerd op een methodologie die opgesteld is op Europees niveau om de vergelijkbaarheid tussen de EU-landen te garanderen. Naast de internationale vergelijkbaarheid heeft deze index ook het voordeel dat hij corrigeert voor prijswijzigingen die het gevolg zijn van veranderingen in de karakteristieken van de verkochte woningen (bouwjaar, nuttige oppervlakte, aantal kamers, e.d.). Daardoor geeft de geharmoniseerde index een goed beeld van de werkelijke onderliggende prijsdynamiek op de woningmarkt, los van wijzigende woningkenmerken. KBC Economics gebruikt deze index daarom als referentie voor haar woningprijsanalyses en -projecties.
Naast de Eurostat-reeks zijn er alternatieve cijfers die het verloop van de ‘ruwe’ (niet gecorrigeerde) woningprijzen weergeven. Een eerste reeks betreft cijfers die eveneens door Statbel worden gepubliceerd op basis van de verkoopakten die door de FOD Financiën werden geregistreerd (meer bepaald de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, beter gekend als het Kadaster). Het gaat om de mediaanverkoopprijzen van huizen (gesloten, halfopen en open bebouwing) en appartementen. Een algemene prijsindex van alle woningtypes samen kan dan worden bekomen via de berekening van een transactiegewogen mediaanprijs. Een nadeel van de reeks, dat tevens geldt voor de geharmoniseerde Eurostat-reeks, is dat de cijfers betrekking hebben op de registratie van de akten, die doorgaans meerdere maanden na de ondertekening van de verkoopovereenkomst (het zogenoemde compromis) plaatsvindt. De cijfers komen bovendien pas vrij laat, zo’n drie maanden na de referentieperiode, beschikbaar.
De Notarisbarometer van de Belgische federatie van notarissen (FedNot) heeft deze beide nadelen niet. Het betreft een nog andere cijferreeks van de Belgische woningprijzen die is gebaseerd op door de notarissen verzamelde gegevens op het ogenblik van het ondertekenen van het compromis en wordt aangevuld met data uit de verkoopaktes. Doordat die reeks bovendien relatief snel beschikbaar is (al enkele weken na het desbetreffende kwartaal) geeft zij een vroeg beeld van de ontwikkeling op de woningmarkt. In tegenstelling tot de ruwe Statbel-cijfers, die mediaanprijzen betreffen, geeft de Notarisbarometer de gemiddelde prijs van huizen en appartementen. Opnieuw kan een algemene index van de twee types samen worden becijferd, via de berekening van een transactiegewogen gemiddelde prijs.
Net als alle andere al vermelde cijferreeksen heeft ook de Notarisbarometer het nadeel dat hij maar beperkt teruggaat in de tijd, waardoor een analyse over een langere periode niet mogelijk is. De meest lange tijdreeks, die teruggaat tot 1973, wordt gepubliceerd door de Europese Centrale Bank (ECB) en wordt aangeleverd door de Nationale Bank van België (NBB). Het betreft een algemene samengestelde index, zonder beschikbaarheid van detail inzake woningtypes. Net als bij de ruwe Statbel-cijfers en de Notarisbarometer zijn enkel verkopen van bestaande woningen inbegrepen. In dat opzicht verschillen alle alternatieve woningprijscijfers van de geharmoniseerde Eurostat-cijfers die, naast een algemene index, ook opgesplitst naar bestaande en nieuwe verkochte woningen beschikbaar is (figuur 2). Merk op dat bij de Eurostat-cijfers voor nieuwe woningen de afzetprijs in de bouwnijverheid als proxy wordt gebruikt.
Figuur 4 brengt de beschikbare woningprijscijfers samen. Teneinde de vergelijkbaarheid maximaal te maken, betreft de Eurostat-reeks, net als de andere, enkel verkopen van bestaande woningen. Het startpunt (2010) is gekozen in functie van de kortst beschikbare ruwe Statbel-reeks. Het valt vooreerst op dat, over de hele periode beschouwd, de geharmoniseerde (gecorrigeerde) Eurostat-reeks per saldo minder sterk is gestegen. De verklaring is allicht dat de voorbije jaren geleidelijk aan verhoudingsgewijs meer nog vrij recent gebouwde (dus ook meer duurzame, energiezuinige) woningen in de verkoop zijn gebracht. In de andere, ruwe niet-gecorrigeerde, reeksen is de prijsstijging deels een weerspiegeling van die gemiddeld ‘betere’ kwaliteit van het verkochte vastgoed, waarvoor in de Eurostat-reeks werd gecorrigeerd. Met betrekking tot de meer recente kwartalen valt op dat de prijsdynamiek in de alternatieve reeksen iets langer zwak is gebleven, hoewel ook zij voor het laatst beschikbaar cijfer (Q3 2024) een versnelling te zien geven.
2. Activiteit op de woningmarkt
Verkoop en bouw
De voorbije afkoeling op de woningmarkt vond haar oorsprong in minder gunstige economische fundamenten. In de eerste plaats was dat de forse renteklim. De ECB trok de beleidscentrale vanaf de zomer van 2022 fors op, waardoor ook de langetermijnrentes en in hun zog de hypotheekrente stegen. Tussen Q1 2021 en Q4 2023 nam de gemiddelde hypotheekrente (gewogen o.b.v. het relatief aandeel leningen met vaste versus variabele rente) in België met 2,5 procentpunten toe. Verder speelden allicht ook algemeen toegenomen economische onzekerheid en de tijdelijke krimp van de reële beschikbare gezinsinkomens een rol, tegen de achtergrond van torenhoge inflatie. In 2022, het jaar met een HICP-inflatie van 10,2%, was er in België een reële inkomensdaling van 1,2%. Dat is wel minder dan in de meeste andere Europese landen, te danken aan de automatische loonindexatie en de relatief sterke jobcreatie in België, en verklaart allicht waarom de Belgische woningmarkt wat beter standhield relatief tegenover die in de EU27. Dat de woningprijsdynamiek meer recent weer wat aantrekt, komt vooral doordat de hypotheekrente is teruggevallen (met 0,5 procentpunt tussen Q4 2023 en Q3 2024).
De afkoeling op de woningmarkt kwam ook tot uiting in een sterk verminderd aantal transacties (figuur 5). Volgens Statbel-cijfers lag het aantal verkopen van bestaande woningen in België in 2023 bijna 15% lager dan in 2022. Voor huizen (-16,8%) was de daling groter dan voor appartementen (-9,6%). Het aantal bouwvergunningen (nieuwbouw en renovatie) daalde al vroeger sterk. De piek daarvan werd bereikt in het voorjaar van 2021. Terwijl het aantal transacties van bestaande woningen op de secundaire markt recent enigszins lijkt gestabiliseerd (afgezien van soms grote schommelingen op de korte termijn), is het aantal bouwvergunningen op de primaire markt blijven dalen. In de eerste drie kwartalen van 2024 lag de verkopen van bestaande woningen 0,9% hoger dan in dezelfde periode een jaar eerder, het aantal bouwvergunningen 9,1% lager.
De verminderde residentiële bouwactiviteit uitte zich tevens in het volume aan effectieve bouwinvesteringen (nieuwbouw en renovatie) door de Belgische huishoudens, zoals naar voren komt in de Nationale Rekeningen. Die vielen tussen de piek in Q3 2021 en Q3 2024 met liefst 11,2% terug (figuur 6). Het valt op dat de toegevoegde waarde (in volumetermen) in de bouw als geheel wel nog relatief heeft standgehouden. Dat wordt verklaard door het feit dat dat de subsector van de ‘burgerlijke bouwkunde en wegenwerken’ de groei van de toegevoegde waarde in de hele sector is blijven ondersteunen. Zo heeft onder meer de bouw van Oosterweel in Antwerpen de sector een boost gegeven. Dit illustreert dat we voorzichtig moeten omspringen met bouwindicatoren, omdat die vaak naast de residentiële bouw ook andere bouwactiviteiten inhouden.
Hoogfrequente indicatoren
De afkoeling op de Belgische woningmarkt was ook zichtbaar in de sentimentsindicatoren. Het producentenvertrouwen in de residentiële ruwbouw, gemeten door de conjunctuurindicator van de NBB, hield wel lange tijd beter stand dan dat voor de ganse economie (figuur 7). Niettemin was er een trendmatige verslechtering na de piek in juni 2021 tot begin 2024. Sindsdien bleef de indicator veeleer stabiel. In september 2024 was er weer een nieuwe uitgesproken maanddip, maar daarna volgde een zichtbaar herstel. Meer detail is enkel beschikbaar voor de ruwbouw van het geheel van residentiële en niet-residentiële gebouwen. Daaruit blijkt dat de beoordeling van de actuele activiteit maar ook van de orderpositie in de laatste maanden van 2024 wat verbeterde. Eenzelfde beeld komt ook naar voren in gelijkaardige enquêtes bij bouwbedrijven door de Europese Commissie (figuur 8). Ondanks terug iets meer positieve cijfers blijven de indicatoren wel op een laag peil, niet enkel vergeleken met de pieken net vóór en na de pandemiecrisis maar ook tegenover hun langetermijngemiddelde.
Dat de situatie op de Belgische woningmarkt de voorbije maanden enigszins verbetert, blijkt ook uit indicatoren met betrekking tot de vraag naar woningen. Zo is de vertrouwensindicator van de Europese Commissie die peilt naar de intentie van Belgen om een woning te kopen of bouwen recent licht opgeveerd (figuur 9). Dat geldt overigens voor alle leeftijden, wat erop wijst dat niet alleen de woningvraag vanwege jonge gezinnen (‘first-time buyers’) maar ook die vanwege investeerders en oudere ‘verhuizers’ in positieve zin aan het keren is. De verbetering van de woningvraag komt ook naar voren in cijfers inzake de productie van nieuwe hypotheekleningen (figuur 10). Die waren sinds juni 2022 fors teruggevallen maar nemen sinds het voorjaar van 2024 weer toe, al blijft het niveau ervan nog altijd ruimschoots onder de eerdere piek.
3. Onevenwicht op de woningmarkt
Overwaardering
Vraag is in welke mate de verzwakking van de woningprijsdynamiek die zich sinds Q3 2022 heeft voorgedaan de eerdere overwaardering op de Belgische woningmarkt heeft getemperd. Het antwoord hangt niet enkel af van de recente prijsontwikkeling maar ook van het verloop van zijn voornaamste determinanten (de zogenoemde marktfundamentals). Een over- of desgevallend onderwaardering doet zich concreet voor wanneer de ontwikkeling van de woningprijzen niet langer in lijn ligt met wat die fundamentals aangeven. Veelal worden voor die laatste vooral vraagfactoren beschouwd, zoals het inkomen van de huishoudens, de hypotheekrente en de demografische ontwikkeling. De meting van de over- of onderwaardering is evenwel een lastige opgave. Dat er verschillende cijfers de ronde doen, komt doordat er verschillende maatstaven zijn die niet allemaal even omvattend zijn.
De price-to-income ratio is een eenvoudige maatstaf waarbij het verloop van de woningprijzen enkel wordt gerelateerd aan dat van het beschikbaar inkomen van de huishoudens. De redenering is dat dit inkomen nodig is om een stuk eigen inbreng op te bouwen voor een hypotheeklening maar meer nog om te voorzien in voldoende afbetalingscapaciteit. De huidige waarde van de ratio wordt vergeleken met zijn langetermijngemiddelde dat verondersteld wordt met een evenwichtsniveau overeen te komen. Wanneer de ratio te fors boven zijn langjarig gemiddelde uitstijgt, is dat een indicatie dat de capaciteit van de huishoudens om een woning te financieren vermindert. Zo becijferd, was de woningmarkt in Q2 2024 nog ruim overgewaardeerd (36%), maar wel veel minder dan begin 2022 (52%) (figuur 11). De daling van de maatstaf heeft, naast de mindere prijsdynamiek, te maken met het feit dat de nominale inkomens van de huishoudens sterk mee zijn gestegen met de hoge algemene inflatie via de automatische indexatie van de lonen en sociale uitkeringen.
De betaalbaarheid van vastgoed hangt naast het inkomen af van het verloop van de hypotheekrente. Die bepaalt de afbetalingslast en dus de leencapaciteit van de kopers. Als we de price-to-income ratio corrigeren om rekening te houden met de rente bekomen we de interest-adjusted affordability (d.i. een rentegecorrigeerde betaalbaarheidsmaatstaf). Daarbij wordt de jaarlijkse annuïteit die een hypotheeknemer moet betalen (zowel kapitaalaflossing als rente) vergeleken met het beschikbaar inkomen per huishouden. Hoe meer de annuïteit en het inkomen uiteenlopen, hoe groter het deel van het inkomen dat gebruikt wordt voor de terugbetaling van de lening. Net als bij de price-to-income ratio wordt deze uitgebreide maatstaf uitgedrukt als procentuele afwijking van zijn langjarig gemiddelde. Door de trend van sterke rentedaling was de overwaardering op die manier becijferd volledig weggewerkt in 2019. Met de monetaire krimp en de rentestijging die volgde sinds voorjaar 2022 was de overwaardering weer opgelopen tot 26% eind 2023, maar de jongste rentedaling en de toename van de inkomens bracht dat percentage terug tot 17% in Q2 2024 (figuur 11).
De waardering van de woningmarkt wordt veelal ook benaderd vanuit een ruimer econometrisch model. Men zoekt daarbij een wiskundig langetermijnevenwichtsverband tussen de woningprijzen en de fundamentals. Naast het inkomen van de huishoudens en de hypotheekrente zijn dat doorgaans de demografische ontwikkeling (aantal huishoudens) en wijzigingen in de structuurkenmerken van de woningmarkt (zoals de belastingen op vastgoed). De mate waarin het effectieve prijsverloop afwijkt van de door het model berekende evenwichtswaarde (d.i. de storingsterm in de regressievergelijking) kan dan worden gezien als maatstaf van overwaardering. Volgens het vraaggedreven model van KBC Economics bedroeg de overwaardering zo becijferd 12,5% in Q3 2023. Sinds die piek is de overwaardering geleidelijk aan afgenomen en zelfs nagenoeg weggewerkt (0,4% in Q2 2024, figuur 12). Volgens een vergelijkbare modelbenadering door de ECB, die meer rudimentair is, was de Belgische markt in Q2 2024 zelfs beperkt (met 4%) ondergewaardeerd.
Schuldpositie
Naast de meting van de overwaardering worden de risico’s op de woningmarkt doorgaans ook ingeschat op basis van de evolutie van de schuldenpositie bij de huishoudens. België is één van de Europese landen waar de hypotheekschuld de voorbije twee decennia het sterkst toenam. Gerelateerd aan hun beschikbaar inkomen ligt de totale schuld van de Belgische huishoudens, die overwegend uit hypotheekleningen bestaat, sinds 2015 boven het eurozone-gemiddelde. De stijging ervan werd de voorbije jaren wel omgebogen. In het tweede kwartaal van 2024 bedroeg de schuldgraad afgerond 96%, komende van een piek van 107% begin 2021 (figuur 13). De ombuiging wordt verklaard door de combinatie van veel zwakkere hypothecaire kredietverlening en vooral de stevige groei van de nominale inkomens volgend op de hoge inflatie.
Schulden zijn maar een probleem als ze niet meer kunnen worden terugbetaald. Ondanks de nog relatief hoge schuldgraad van de Belgische huishoudens blijven de wanbetalingen voor hypotheekleningen erg laag (figuur 14). Dat wordt mee verklaard door de blijvend lage werkloosheid (beneden 6%) en de verantwoorde kredietverlening. De meer voorzichtige houding van kredietverstrekkers heeft overigens niet verhinderd dat het aandeel van jonge gezinnen in de verstrekking van nieuwe hypotheekleningen de jongste jaren wat is toegenomen (zie Financial Stability Report 2024, NBB).
4. Vooruitzichten voor de woningmarkt
Prijsverwachting
Een uit evenwicht zijn van de woningmarkt (m.a.w. een stevige overwaardering en/of excessieve schuldopbouw) houdt risico’s in en kan een neerwaartse prijsbeweging in de woningmarkt voeden. Uit bovenstaande analyse blijkt dat de Belgische woningmarkt zich niet in een dergelijke toestand bevindt. De afkoeling die zich ook op de Belgische markt heeft voorgedaan heeft die risico’s ingeperkt. Dit impliceert dat we vanuit die hoek alvast veel minder moeten vrezen voor een potentieel ernstige woningprijscorrectie ergens in de toekomst. In die zin was de voorbije afkoeling een ‘wenselijk’ scenario. De komende jaren zal de prijsdynamiek op de woningmarkt vooral uitgaan van de ontwikkeling van de klassieke marktfundamentals. In essentie zijn dat de rente, het gezinsinkomen, de demografie, de fiscaliteit en het woningaanbod.
Concreet gaat KBC Economics ervan uit dat de Belgische woningprijzen (volgens de geharmoniseerde Eurostat-definitie) in 2025 en 2026 gematigd met telkens zo’n 3% zullen verder stijgen, na een geraamde toename van gemiddeld 3,1% in 2024. Op langere termijn zien we de prijsdynamiek iets aantrekken tot 3,5% per jaar. Dat komt ruwweg overeen met de verwachte nominale bbp-groei. Ook in het verleden vertoonde de woningprijsdynamiek een redelijk verband met de jaarstijgingsdynamiek van het bruto binnenlands product (bbp) (figuur 15). Dat de prijsstijgingen op langere termijn allicht niet meer zo fors zullen zijn als in het verleden vaak het geval was, ligt ook in lijn met de mindere prijsdruk die vanuit de demografie zal uitgaan. Het Federaal Planbureau ziet het aantal huishoudens, en dus de bijkomende woningbehoefte, de komende jaren nog verder toenemen, maar wel in minder sterke mate (figuur 16).
Onzekerheden
De prijsdruk op de woningmarkt blijft moeilijk te voorspellen omwille van onzekere factoren. Eén daarvan is de mate waarin het aanbod van bijkomende woningen aan de toekomstige woningbehoefte zal tegemoetkomen. Het valt in dat verband op dat het aantal woningen sinds 2023 niet langer sterker toeneemt dan het aantal huishoudens (figuur 17). Van 2012 tot 2022 was dat wel zo en heeft het aanbod van woningen zich, globaal genomen, goed aan de demografische ontwikkeling, en dus aan de nood aan extra woningen, aangepast. Een sterker dan verwachte ombuiging van de verhouding tussen wooneenheden en huishoudens zou ertoe kunnen leiden dat de prijsdruk op de woningmarkt groter uitvalt dan hierboven voorspeld. Vandaag zijn er heel wat fricties in de bouw die een flexibel aanbod in de weg staan (strenge regelgeving, strikte vereisten, lange vergunningsprocedures,...). Zij zorgen voor een inelastisch aanbod en maken nieuwbouw of renovatie vaak complexer en duurder. Een andere beperking in de bouw, die in het verleden een rol speelde en eveneens prijsopdrijvend kan werken, zijn tekorten inzake bouwmaterialen en -werkkrachten. Er is indicatie in enquêtes dat de situatie op dat vlak eind 2024 opnieuw wat verslechterde (figuur 18).
Een andere onzekerheid betreft de toekomstige fiscaliteit rond vastgoed. Mocht de overheid, in de context van een fiscale hervorming of bij de sanering van de overheidsfinanciën, de woonfiscaliteit ingrijpend veranderen, dan kan dat de activiteit en prijsvorming op de woningmarkt beïnvloeden. De reeds besliste verlaging van de registratierechten in Vlaanderen en Wallonië vanaf 2025 kan alvast de koopactiviteit aanzwengelen, maar, indien het aanbod niet volgt en de markt verkrapt, finaal mogelijks resulteren in een proportionele stijging van de woningprijzen. Ook de energiezuinigheid van woningen blijft de komende jaren waarschijnlijk een belangrijke prijsdeterminant. De mate waarin de prijsdynamiek tussen zuinige en niet-zuinige woningen zal verschillen, blijft niettemin onzeker. De verschillende prijsdynamiek wordt immers beïnvloed door de afschaffing (in Vlaanderen) van het plan om de renovatieverplichtingen vanaf 2028 verder te verstrengen en door mogelijke veranderingen in de milieuwetgeving.
Auteurs
